Hohe Preise, steigende Zinsen, unsichere Märkte – ist es für Normalverdiener überhaupt noch möglich, in Immobilien zu investieren? Oder sind Immobilien nur noch etwas für Reiche?
Viele Menschen träumen von einer eigenen Immobilie – sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Steigende Preise und hohe Finanzierungskosten lassen diesen Traum für viele jedoch unerreichbar erscheinen.
Aber ist es wirklich so schwer, in den Immobilienmarkt einzusteigen? Oder gibt es clevere Strategien, mit denen sich dieser Wunsch doch verwirklichen lässt?
In diesem Artikel gehen wir als Anlage-Experten im Sachwert dem Mythos auf den Grund, ob sich wirklich nur Reiche Immobilien leisten können und zeigen, welche Möglichkeiten du hast – auch ohne riesiges Eigenkapital oder Spitzengehälter.
Vielleicht hast du selbst bereits Immobilienangebote recherchiert und einmal grob durchgerechnet, nur um dich dann zu fragen, wie das Ganze rentabel sein soll.
Doch ein genauer Blick auf den Kaufprozess zeigt: Oft ist weniger Eigenkapital nötig als gedacht – manchmal sogar gar keines!
Es handelt sich also weniger um eine Frage des Vermögens als vielmehr um eine Frage der richtigen Finanzierung und Strategie. Dennoch hält sich der Mythos hartnäckig, dass nur Reiche sich Immobilien leisten können.
Aber bevor wir uns ansehen, wie das Ganze auch ohne hohes Einkommen funktioniert, werfen wir einen Blick auf die Preisentwicklung. Denn viele halten die Immobilien in Deutschland bereits jetzt für viel zu teuer. Hat es also überhaupt Sinn, aktuell zu kaufen?
Laut dem aktuellen Hauspreis-Index EPX von Europace sind die Preise für Eigentumswohnungen im Januar 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 6,81 % gestiegen. Aber auch Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich um 4,1 % verteuert.
Laut Experten wird sich dieser Trend auch 2025 fortsetzen, wenn auch nicht im gleichen Tempo. Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein, schätzt:
"Die Immobilienpreise sind im letzten Quartal 2024 schon leicht gestiegen. Dieser Trend wird sich 2025 fortsetzen. Allerdings in einem überschaubaren Rahmen. Wir rechnen im Schnitt mit einer Steigerung zwischen ein und drei Prozent."
Ist jetzt also ein guter Zeitpunkt für einen Kauf oder lohnt es sich eher, abzuwarten, bis die vermeintliche Immobilienpreisblase in einigen Städten platzt?
So pauschal lässt sich das natürlich nicht beantworten, jedoch gibt es den perfekten Zeitpunkt ohnehin selten. Insbesondere für Kapitalanleger ist das aber auch eher zweitrangig, da Immobilien in der Regel langfristig im Wert steigen und sich die Kosten durch Mieteinnahmen teils oder gar vollständig decken lassen.
Trotz hoher Preise bleiben Immobilien eine der stabilsten und sichersten Investitionen. Doch wie kannst du dir eine Immobilie leisten, wenn die Kaufpreise gefühlt auf Rekordniveau sind?
Die Lösung liegt in der richtigen Herangehensweise – oder besser noch in der geschickten Kombination verschiedener Ansätze:
Oft herrscht noch der Irrglaube, dass ohne hohes Eigenkapital keine Finanzierung möglich ist. Doch Banken und der Staat bieten heutzutage verschiedene spannende Modelle, die den Einstieg erleichtern. Mit den richtigen Finanzierungskonzepten kannst du so auch als Normalverdiener in Immobilien investieren – ganz ohne Millionen auf dem Konto.
Mögliche Finanzierungsmöglichkeiten:
Einige Banken bieten Kredite an, die den gesamten Kaufpreis abdecken – vorausgesetzt, dein Einkommen ist stabil und das Objekt wirtschaftlich sinnvoll. In manchen Fällen lassen sich sogar Kaufnebenkosten mitfinanzieren.
Einige Banken finanzieren sogar bis zu 110 % des Kaufpreises, wenn deine Bonität stimmt und die Immobilie eine gute Wertentwicklung verspricht.
In bestimmten Fällen kann auch eine Immobilienfinanzierung über private Geldgeber sinnvoll sein. Oft wird hier ebenso kein überdurchschnittliches Einkommen von dir erwartet.
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Oft wird, wenn es um Immobilien geht, ausschließlich an den Kauf eines Eigenheims gedacht – und dabei eine lukrative Alternative übersehen: die Kapitalimmobilie.
Kein Wunder, dass viele demnach denken, die einzige Möglichkeit sei, die hohen Raten jeden Monat aus eigener Tasche zu zahlen. Doch genau hier liegt der entscheidende Vorteil: Während du ein Eigenheim allein abbezahlen musst, generiert eine Kapitalimmobilie monatliche Mieteinnahmen, die einen Großteil oder sogar die gesamte Kreditrate decken können – je nach Objekt, Lage und Finanzierungskonditionen.
Das reduziert deine finanzielle Belastung erheblich und ermöglicht dir einen langfristigen Vermögensaufbau. Betrachtet man die Immobilienpreise aus der Vergangenheit, lässt sich zudem prognostizieren, dass deine Immobilie über die Jahre hinweg an Wert gewinnen wird.
Eine der besten Methoden, deine finanziellen Belastungen als Immobilieneigentümer zu senken, ist, deine steuerlichen Vorteile auszuschöpfen. Denn als Eigentümer kannst du in der Regel Zinsen, Abschreibungen und andere mit der Immobilie verbundene Kosten steuerlich geltend machen.
Ein Beispiel: Als Eigentümer kannst du jährlich mindestens 2 % des Kaufpreises deiner Immobilie steuerlich abschreiben (AfA – Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 EStG). Diese Abschreibung reduziert dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast.
Je nach Region gibt es verschiedene Förderprogramme, die dir helfen können, den Kaufpreis oder die Finanzierungslast zu senken. Dadurch ist der Kaufpreis der Immobilie nicht immer gleich der Endpreis, den du tatsächlich zahlst.
Beispielsweise werden oft energiesparende Immobilien oder energetische Sanierungen durch staatliche Programme gefördert, z. B. in Form von Förderkrediten mit niedrigen Zinsen.
Gerne beraten wir dich zu den für dich in Frage kommenden Fördermöglichkeiten und zeigen dir, wie du von diesen Programmen profitieren kannst.
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Spätestens jetzt sollte klar sein: Um in Immobilien zu investieren, musst du nicht zwingend reich sein.
Der Trick ist lediglich, nicht blind in eine Immobilie zu investieren und die richtige Strategie für dich zu wählen, indem du verschiedene Ansätze kombinierst. So ist die Immobilie am Ende gar nicht mehr so teuer und du kannst dir mit klugen Finanzierungsmodellen schrittweise ein Immobilienportfolio aufbauen.
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