Mythos 8: Steuern machen die Gewinne wieder kaputt

Wenn es um Immobilieninvestments geht, hört man hin und wieder den Satz: „Die Steuern machen doch den ganzen Gewinn wieder kaputt.“ Eigentlich nicht verwunderlich, bedenkt man, dass fast in jeder Phase Steuern fällig werden, sei es nun beim Kauf, der Vermietung oder auch beim späteren Weiterverkauf. Doch wie viel Wahrheit steckt wirklich hinter diesem Mythos? Und lassen sich bestimmte Steuern womöglich sogar optimieren oder vermeiden?

In unserer Blogartikelreihe „10 Mythen über Kapitalanlagen“ nehmen wir die weit verbreitetsten Irrtümer genauer unter die Lupe, ordnen sie als Anlage-Experten im Sachwert professionell sowie praxisnah ein und zeigen dir, wie du auch ohne Vorwissen oder großes Vermögen investieren kannst.

In Teil 8 gehen wir dabei nachfolgend dem Mythos auf den Grund, ob Steuern wirklich die Gewinne deiner Investition in Immobilien kaputt machen und zeigen, wie du als Anleger sogar steuerliche Vorteile für dich nutzen kannst.

„Steuern machen die Gewinne wieder kaputt.“ –  Mythos oder Wahrheit?

Ja, es stimmt: Wer in Immobilien investiert, kommt um das Thema Immobiliensteuer in Deutschland nicht herum. Vom Erwerb bis zur Veräußerung fallen dabei unterschiedliche Steuerarten an, die vor allem für Laien und Anfänger komplex wirken können. Wirft man jedoch einen genaueren Blick in das deutsche Steuerrecht, wird klar: Die anfallenden Immobiliensteuern sind in der Regel gut kalkulierbar, sodass du weißt, womit du rechnen musst. Und mit dem richtigen Know-how lassen sie sich oft sogar noch optimieren und aktiv zu deinem Vorteil nutzen.

Als Eigentümer profitierst du nämlich auch von zahlreichen steuerlichen Vorteilen, gerade wenn du die Immobilie als Kapitalanlage nutzt, also vermietest. So wird aus dem „Kostenfaktor Steuer“ ein Hebel, der deine Rendite positiv beeinflusst.

Diese Arten von Immobiliensteuern gibt es in Deutschland

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, sollte die folgenden Immobiliensteuern kennen:

• Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie, einmalig fällig.

Höhe: 3,5–6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland).

Berechnung: Kaufpreis × Grunderwerbssteuersatz = Grunderwerbsteuer

• Erbschaftsteuer: Beim Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung.

Höhe & Berechnung: Diese hängt vom jeweiligen Bundesland und von verschiedenen Faktoren wie z. B. dem Verwandtschaftsgrad, Art der Immobilie und dem Immobilienwert ab.

• Grundsteuer: Jährlich von Eigentümern zu zahlen.

Höhe: Abhängig vom Einheitswert, Hebesatz der Gemeinde und Grundsteuermesszahl.

Berechnung: Grundsteuer = Einheitswert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Bei Vermietung, jährlich im Rahmen der Einkommensteuererklärung.

Höhe: Progressiver Steuersatz je nach Einkommen (14–45 %).

Berechnung: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen = (Mieteinnahmen – Werbungskosten) × persönlicher Steuersatz

• Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer): Nur bei gewerblicher Vermietung oder Verkauf (z. B. von Gewerbeimmobilien).

Höhe: Regelsteuersatz: 19 %

Berechnung: Umsatzsteuer = Mieteinnahmen × Umsatzsteuersatz

• Spekulationssteuer: Beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (nur bei nicht selbst genutzten Immobilien).

Höhe: Besteuerung des Gewinns mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Berechnung: Verkaufserlös – Anschaffungskosten* = Gewinn x Einkommensteuersatz in % = Spekulationssteuer

*Hierzu zählen z. B. die Kosten für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer, aber auch Abschreibungen und Werbungskosten wie etwa für eine Renovierung oder ein Gutachten.

Immobiliensteuern optimieren: So profitierst du von Steuervorteilen

Anders als bei einer Immobilie, die du selbst bewohnst, beteiligt sich bei einem Immobilieninvestment der Staat indirekt durch steuerliche Vergünstigungen, die deine Rendite deutlich verbessern können.

Dabei wirken insbesondere drei Mechanismen:

• Absetzung für Abnutzung (AfA, § 7 EStG)

Für vermietete Immobilien kannst du die Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) jährlich abschreiben, das sind in der Regel 2 % über 50 Jahre (bei Gebäuden nach 1924). Denkmalgeschützte Immobilien und bestimmte Sanierungsobjekte bieten zudem höhere Abschreibungssätze oder Sonderabschreibungen.

• Werbungskosten (gemäß § 9 EStG)

Laufende Kosten wie Zinsen, Instandhaltung, Hausverwaltung, Fahrten zur Immobilie oder auch Steuerberatungskosten kannst du steuerlich geltend machen. Das mindert direkt deine Mieteinkünfte.

• Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Wird eine vermietete Immobilie nach Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist verkauft, bleibt der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei. Bei Eigennutzung gilt sogar: steuerfrei, wenn du im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt hast.

Weitere steuerbezogene Vorteile, von denen du als Anleger profitieren kannst, sind zudem:

• Energetische Sanierungen, da diese in der Regel steuerlich gefördert werden können (z. B. über § 35c EStG).
• Investitionsabzugsbeträge (IAB), die unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden können.
• Besonders vorteilhafte Abschreibungsmodelle (z. B. Sonder-AfA oder erhöhte lineare AfA), die häufig bei Gewerbeimmobilien oder denkmalgeschützten Gebäuden gelten.

Grunderwerbssteuern sparen: So nutzt du den legalen Spielraum

Die Grunderwerbsteuer gehört mit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises zu den größten Kostenpunkten beim Immobilienkauf und beansprucht somit einen erheblichen Teil deines Budgets. Viele Immobilienkäufer übersehen jedoch, dass es Möglichkeiten gibt, diese Steuer zu reduzieren. Wer sich also nicht im Detail mit den verschiedenen Optionen auseinandersetzt, zahlt unter Umständen deutlich mehr als nötig.

Um die Grunderwerbssteuern zu reduzieren, hast du folgende Möglichkeiten:

• Kaufpreis aufteilen (z. B. Küche, Möbel, Carport)

Bewegliche Gegenstände im Haus können separat vertraglich ausgewiesen werden, wodurch für sie keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Beispiel: Küche für 10.000 € separat gelistet → 10.000 € steuerfrei

• Grundstück und Haus separat kaufen (bei Neubau)

Wird das Grundstück zunächst allein erworben und erst zu einem späteren Zeitpunkt ein Bauvertrag mit einem separaten Bauunternehmer abgeschlossen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an und nicht nochmal auf die Baukosten.

Wichtig: Es darf keine enge wirtschaftliche oder zeitliche Verknüpfung zwischen Grundstücksverkäufer und Bauträger bestehen (sonst erkennt das Finanzamt einen „einheitlichen Erwerbsvorgang“, was in der Regel zu einer vollen Besteuerung auf Grundstück und Haus führt).

• Share Deals (bei großen Objekten/Gesellschaften)

Statt der Immobilie werden Anteile an der Besitzgesellschaft übertragen. Unter gewissen Voraussetzungen (z. B. unter 90 % der Anteile, keine Anteilsvereinigung) kann die Grunderwerbsteuer so entfallen.

• Immobilienübertragungen innerhalb der Familie

Erwerbe unter Ehegatten oder Kindern sind in der Regel steuerfrei (§ 3 GrEStG).

Mythos-Fazit: Immobiliensteuern machen die Gewinne kaputt? Nicht unbedingt!

Der Mythos, dass Steuern deine Gewinne kaputt machen, ist definitiv zu kurz gedacht. Natürlich musst du Steuern zahlen, wenn du in Immobilien investierst. Doch wenn du weißt, wie das System funktioniert, kannst du es gezielt für dich nutzen und von zahlreichen Steuererleichterungen und Vorteilen wie Abschreibungen, absetzbaren Werbungskosten, steuerfreien Verkaufsgewinnen und Förderprogrammen profitieren.

Du kannst das alles für dich nutzen und deine Steuerlast deutlich senken. Wenn du strategisch planst, kannst du deine Steuerlast also deutlich senken, was wiederum deine Rendite steigert und dich dabei unterstützt, langfristig ein Vermögen aufzubauen.

Wenn du also die Spielregeln kennst, wird aus einem vermeintlichen Nachteil ein echter Vorteil für deine Immobilienstrategie.

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