Stell dir vor, du hast eine Immobilie gekauft, um sie durch Mieteinnahmen zu finanzieren. Doch was passiert, wenn es zu Mietausfällen kommt, sei es durch Leerstand oder Zahlungsverzögerungen? Wie hoch ist das Risiko wirklich, und was kannst du tun, um dich abzusichern?
In unserer Blogartikelreihe „10 Mythen über Kapitalanlagen“ nehmen wir die weit verbreitetsten Irrtümer genauer unter die Lupe, ordnen sie als Anlage-Experten im Sachwert professionell sowie praxisnah ein und zeigen dir, wie du auch ohne Vorwissen oder großes Vermögen investieren kannst.
In Teil 4 gehen wir dabei nachfolgend dem Mythos auf den Grund, dass Mietausfälle deine Rendite ruinieren und zeigen, wie du Mietausfällen entgegenwirken und deine Rendite trotz solcher Herausforderungen sichern kannst.
Wie bei jeder Investition gibt es auch bei Immobilien bestimmte Risiken, wobei eines der wohl meistdiskutierten dabei der Mietausfall ist. Die Vorstellung, dass ein fehlender Mieter gleich die komplette Rendite gefährdet, sorgt bei vielen (angehenden) Vermietern für Bauchschmerzen. Doch wie realistisch ist dieses Szenario tatsächlich?
In vielen Städten und Ballungsgebieten ist es zwar nicht schwer, Mieter zu finden. Verlässliche Mieter zu finden, hingegen schon eher. Mietausfälle können jedoch aus verschiedenen Gründen entstehen:
Besonders problematisch kann das sein, wenn nur ein einziger Mieter die ganze Immobilie nutzt, wie es zum Beispiel bei Einfamilienhäusern, aber auch bei vielen Büro- oder Gewerbeobjekten der Fall ist. Fällt dieser Mieter aus, steht das gesamte Objekt leer – und damit auch deine Rendite auf dem Spiel.
Laut dem Eigentümerverband Haus & Grund, der diese Zahlen in einer Veröffentlichung aus dem Jahr 2005 präsentierte, verzeichnen Vermieter in Deutschland jährlich Mietausfälle in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro, wobei etwa 600.000 Fälle auf vorsätzliche Nichtzahlungen zurückzuführen sind. Zudem gelten etwa 30 Prozent aller Mietverhältnisse als belastet durch unregelmäßige Zahlungen.
Deutsche Immobilienverbände haben zudem Hochrechnungen veröffentlicht, die zeigen, dass Vermieter jedes Jahr rund 2 bis 4 Prozent ihrer Mieteinnahmen durch säumige Mieter verlieren, was einem Gesamtschaden von etwa 4 Milliarden Euro jährlich entspricht.
Noch problematischer wird es, wenn eine Zwangsräumung nötig ist. Dann entstehen nicht nur Mietausfälle, sondern zusätzlich auch Kosten für Entsorgung, Renovierung sowie für Anwälte und Gerichte. Eine Studie der Universität Bielefeld zeigt: In zwei Dritteln der Fälle liegt der reine Mietausfall bereits bei mindestens 5.000 Euro. Kommen alle weiteren Kosten hinzu, kann der Gesamtschaden im Schnitt auf rund 14.700 Euro anwachsen.
Diese Zahlen belegen, dass Mietausfälle ein ernstzunehmendes Risiko darstellen, dem Vermieter mit geeigneten Maßnahmen begegnen sollten. Andernfalls kann es schnell zu echten finanziellen Belastungen führen.
Dennoch: Der weit verbreitete Mythos, dass Mietausfälle deine Rendite automatisch ruinieren, greift zu kurz. Denn wer auf ein durchdachtes Vermietungskonzept, professionelle Unterstützung und aktive Risikovorsorge setzt, kann seine Immobilie auch bei kleinen Rückschlägen wirtschaftlich stabil halten.
Es gibt verschiedene Strategien, mit denen du das Risiko deutlich senken und dich gut absichern kannst. So kann dem Mythos, dass Mietausfälle negative Folgen auf deine Rendite haben, entgegengewirkt werden.
Nachfolgend findest du dafür 7 wichtige Maßnahmen:
Mietausfälle können schnell zu einem größeren Problem werden, wenn sie nicht in die Renditeberechnung einbezogen werden. Um realistisch zu kalkulieren, solltest du immer einen gewissen Prozentsatz als Sicherheitspuffer für mögliche Ausfälle einplanen.
Bei Wohnimmobilien wird das Mietausfallwagnis mit rund 2 % der jährlichen Bruttomiete veranschlagt. Bei Gewerbeimmobilien liegt dieser Wert meist höher, etwa 4 bis 5 %, weil hier das Risiko von längeren Leerständen oder Problemen mit Mietern größer ist.
Dabei handelt es sich um eine pauschale Schätzung, die auf den Erfahrungswerten und durchschnittlichen Ausfallraten basiert. Es gibt aber auch Immobilien, bei denen das Risiko deutlich höher sein kann, zum Beispiel wegen schlechter Lage, schwieriger Mieterstruktur oder besonderer Objektarten.
Damit deine Immobilie nicht leer steht, ist oft die Lage entscheidend. Achte deshalb auf die Makrolage (z. B. wirtschaftliche Stärke der Stadt, Infrastruktur, Nachfrage) und Mikrolage (z. B. Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Geschäften).
Je attraktiver und beliebter die Lage deiner Immobilie ist, desto leichter findest du zuverlässige Mieter und reduzierst damit das Risiko von Leerstand und Mietausfall.
Einer der wichtigsten Schritte, um Mietausfällen vorzubeugen, ist die Auswahl der richtigen Mieter. Dabei solltest du unbedingt eine gründliche Bonitätsprüfung durchführen, um die finanzielle Zuverlässigkeit zu prüfen. Hilfreich sind hier z. B. Schufa-Auskünfte, Gehaltsnachweise, Arbeitsbestätigungen oder auch ein polizeiliches Führungszeugnis, wenn du ganz auf Nummer sicher gehen willst.
Auch eine Mietkaution gehört zum Standard und bietet dir zusätzliche Sicherheit. Bei unsicheren Fällen kann zudem eine Bürgschaft durch Familienangehörige sinnvoll sein.
Kurz gesagt: Je gründlicher du im Vorfeld prüfst, desto entspannter kannst du dich später auf regelmäßige Mieteinnahmen verlassen und dem Mythos, dass Mietausfälle sich negativ auf deine Rendite auswirken, gelassen entgegentreten.
Ein gut durchdachter Mietvertrag ist das Fundament für ein entspanntes Mietverhältnis. Darin sollten alle wichtigen Punkte stehen, von der Miethöhe und den Zahlungsfristen bis hin zu Kündigungsfristen und was passiert, wenn mal etwas nicht eingehalten wird.
Auch das Recht auf Mietminderung bei bestimmten Umständen gehört rein. So wissen beide Seiten, woran sie sind, und Missverständnisse lassen sich von Anfang an vermeiden.
Wenn du dich gut um deine Immobilie kümmerst, tust du nicht nur deinen Mietern einen Gefallen, sondern auch dir selbst. Kleine Schäden früh zu beheben, verhindert nämlich in der Regel größere Probleme und sorgt so dafür, dass alles bewohnbar bleibt. Dadurch sinkt das Risiko, dass Mieter ausziehen oder aus berechtigtem Grund die Miete kürzen.
Mietausfälle sind ärgerlich, aber eine Mietausfallversicherung kann dir zumindest einen Teil der entgangenen Einnahmen kompensieren. Solche Versicherungen sind oft im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Jahresmiete und bieten dir dafür eine gewisse Sicherheit. Natürlich ist es kein Rundum-Schutz, aber sie hilft, den Verlust abzufedern.
Während eine Mietausfallversicherung dir hilft, Einnahmeausfälle durch den Mieter auszugleichen, schützt dich eine Gebäudeversicherung vor größeren, unvorhergesehenen Schäden, wie etwa einem Rohrbruch oder Brand. So kannst du also beruhigt sein, dass die Versicherung in solchen Fällen für die Kosten einspringt, damit du die Immobilie schnell wieder reparieren und vermieten kannst.
Mit garantierter Miete hast du als Vermieter eine Möglichkeit, dich vor Mietausfällen und Leerständen abzusichern. Dabei übernimmt ein Dienstleister, wie eine Immobiliengesellschaft, die Verantwortung für die Vermietung deiner Immobilie und sorgt dafür, dass du regelmäßig deine Mieteinnahmen erhältst, unabhängig davon, ob die Immobilie gerade vermietet ist oder leer steht.
Der Dienstleister mietet die Immobilie also zu einem festen Preis an und garantiert dir, dass du die Miete pünktlich bekommst. Das bedeutet, du musst dich nicht um die Suche nach neuen Mietern kümmern und hast eine konstante Einnahmequelle. Allerdings fällt die garantierte Miete oft niedriger aus als bei der klassischen Vermietung, da du im Gegenzug für die Sicherheit regelmäßiger Zahlungen auf einen Teil der Miete verzichtest.
Dieses Modell bietet dir somit ultimative Planungssicherheit, schützt dich vor finanziellen Engpässen und eignet sich dabei vor allem für Investoren, die stabile Einkünfte und weniger Verwaltungsaufwand wünschen. Allerdings solltest du die geringeren Mietzahlungen und möglichen zusätzlichen Kosten im Auge behalten.
Mietausfälle gehören zu einem der Risiken, die beim Immobilieninvestment immer berücksichtigt werden sollten. Doch sie müssen nicht, wie es der Mythos behauptet, zwangsläufig zu einem großen Problem für deine Rendite werden.
Mit einer gründlichen Mieterprüfung, einem klaren Mietvertrag, regelmäßiger Instandhaltung und gegebenenfalls einer Mietausfall- und Gebäudeversicherung kannst du das Risiko deutlich minimieren.
Und falls es doch zu einem Mietausfall kommt, heißt es erst einmal ruhig bleiben. Oft hilft schon ein offenes Gespräch mit dem Mieter, um eine Lösung zu finden. Vor allem dann, wenn es sich nicht um eine vorsätzliche Nichtzahlung handelt.
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