Auch wenn du gerade erst mit Immobilieninvestitionen angefangen hast, hast du sicherlich schon gehört: „Investiere in München oder Berlin, dort boomt der Immobilienmarkt!“ Doch ist dieser Ratschlag überhaupt noch aktuell und sinnvoll?
In unserer Blogartikelreihe „10 Mythen über Kapitalanlagen“ nehmen wir die weit verbreitetsten Irrtümer genauer unter die Lupe, ordnen sie als Anlage-Experten im Sachwert professionell sowie praxisnah ein und zeigen dir, wie du auch ohne Vorwissen oder großes Vermögen investieren kannst.
In Teil 7 gehen wir dabei nachfolgend dem Mythos auf den Grund, dass nur Trendstädte wie München oder Berlin sinnvoll für Immobilieninvestments sind, und zeigen dir, wie du mit der richtigen Planung und einer Standortanalyse auch in anderen Städten die passende Immobilie für dich als Einsteiger findest.
Betrachtet man die Immobilienpreise isoliert, zeigt sich schnell: Ja, es gibt Städte, die sich „mehr gelohnt“ hätten als andere, zumindest, wenn man zum damaligen Zeitpunkt investiert hätte. Wer jedoch heute noch in Deutschlands Metropolen wie München oder Berlin investiert, zahlt oft nur die Preise aus bereits vergangenen Jahren, ohne die Chance auf weitere wirkliche Wertsteigerungen. Denn vor allem in solchen Boom-Städten haben sich die Marktbedingungen im Vergleich zu früher deutlich geändert:
In bekannten Großstädten sind die Kaufpreise oft so stark gestiegen, dass sich Immobilien dort für Investoren kaum noch rechnen.
Da die Mietpreise nicht im gleichen Maß mitwachsen, sinken die Netto-Renditen vieler Objekte spürbar.
Städte wie München oder Berlin haben bereits enorme Preisanstiege hinter sich, weiteres Wachstum verläuft hier demnach in der Regel langsamer und weniger dynamisch.
Doch entgegen dem Mythos, dass nur Trendstädte wie München oder Berlin als Immobilieninvestment sinnvoll sind, kannst du mit einer gründlichen Standortanalyse und passenden Unterstützung auch die für dich passende Immobilie in Städten finden, wo Wertsteigerungen noch möglich sind.
Eine Standortanalyse dient dazu, die Attraktivität eines bestimmten geografischen Standorts, etwa für Immobilieninvestitionen, zu bewerten. Dabei werden verschiedene Ansätze und Kriterien wie etwa Makro- und Mikrolage sowie das zukünftige Potenzial berücksichtigt. Durch eine umfassende Standortanalyse kannst du so fundierte Entscheidungen treffen und das Risiko von Fehlinvestitionen minimieren.
Wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist der Standort einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren, da eine gute Lage maßgeblich über Mietrendite, Wertsteigerung und Nachfrage entscheiden kann. Nachfolgend findest du deshalb einen Überblick von den verschiedenen Ansätzen der Standortanalyse:
Bei der Standortanalyse ist zudem die sog. Nutzeranalyse eine bewährte Methode, um verschiedene Standorte anhand eines Punktesystems für Lage, Anbindung oder Infrastruktur objektiv miteinander zu vergleichen.
Wichtige Kriterien bei der Standortanalyse sind dabei vor allem:
Dabei gewinnt jedoch nicht automatisch der Standort, der die meisten Punkte bekommt, sondern welcher Standort für eine Investition auch eine Perspektive mit möglicher Wertsteigerung zu einem passenden Preis-Leistungs-Verhältnis bietet. Eine Kombination dieser Ansätze und Kriterien bietet somit eine umfassende Bewertung und hilft Dir, die besten Investitionsentscheidungen zu treffen.
Wenn du in Immobilien als Kapitalanlage investieren möchtest, solltest du dich wie bereits erwähnt nicht nur von bekannten Namen wie Berlin oder München leiten lassen. Viel wichtiger ist für Investoren das Verhältnis von Kaufpreis zu potenzieller Miete (Mietrendite), das zukünftige Entwicklungspotenzial sowie wie stark der Markt bereits „ausgereizt“ ist.
Denn als Investor willst du nicht in Hype-Städte einsteigen, wo der Großteil der Wertsteigerung bereits stattgefunden hat, sondern wo noch Luft nach oben ist. Nachfolgend deshalb ein Preisvergleich ausgewählter Städte mit Fokus auf Kapitalimmobilien (Eigentumswohnungen zur Vermietung):
| Stadt | Kaufpreis € / pro m² | Mietpreis € / pro m² | Nettomietrendite (%) |
| München | 8611 | 21,40 | 2,44 |
| Hamburg | 5205 | 14,00 | 3,11 |
| Frankfurt a. M. | 5200 | 14,94 | 3,23 |
| Berlin | 4685 | 14,27 | 3,07 |
| Köln | 4170 | 13,62 | 3,60 |
| Leipzig | 2877 | 8,53 | 4,17 |
(Quelle: ImmobilienScout24)
Du siehst: Große Städte beeindrucken vielleicht mit ihrem Namen, bieten aber nicht automatisch die besten Renditen. Für Kapitalanleger können weniger bekannte Städte deshalb oft die bessere Wahl sein, wenn der Standort vorab sorgfältig analysiert wird. In solchen ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen oft ausgewogener, was dein Investment auf lange Sicht rentabler macht.
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf einer Immobilie. Das gilt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, da eine gute Lage den Wert einer Immobilie langfristig steigern und das Risiko von Leerstand deutlich reduzieren kann.
Aber wie kannst du als Einsteiger die Lage sinnvoll bewerten? Hier hilft dir eine strukturierte Standortanalyse. Diese unterstützt dich dabei, sowohl das übergeordnete Umfeld wie Stadt oder Region (Makrostandort) als auch das direkte Wohnumfeld (Mikrostandort) objektiv zu beurteilen.
Erstelle eine umfassende Liste der Faktoren, die für die Standortwahl relevant sind.
Ordne die Faktoren von 1 (unwichtig) bis 3 (wichtig), um im Nachhinein möglichst objektiv bewerten zu können.
Vergleiche nicht nur eine, sondern am besten direkt verschiedene Standorte, die für deine Investition infrage kommen.
Bewerte jetzt die potenziellen Standorte mit Hilfe der Standortfaktoren und vergebe jeweils Punkte von 1 bis 5, je nachdem, wie es auf den ausgewählten Standort zutrifft.
Multipliziere nun die jeweiligen Punkte der Gewichtung mit den Punkten der Bewertung und summiere die Ergebnisse. Der Standort mit der höchsten Punktzahl könnte dein potenzieller Standort für ein Investment sein!
Wichtig: Du solltest Faktoren wie deine individuellen Bedürfnisse, die Perspektive für mögliche Wertsteigerungen und das Preis-Leistungsverhältnis bei deiner Entscheidung für einen potenziellen Standort unbedingt mit einbeziehen.
Die ABCD-Liste ist eine gängige Klassifizierung von Städten in Deutschland, die vor allem im Immobiliensektor und bei Standortanalysen verwendet wird. Dabei werden Städte nach den Faktoren Mietpreisen, Rendite, Nachfrage und Nutzungsstrukturen aktuell wie folgt eingeordnet:
A-Städte (die sogenannten Top-7-Städte Deutschlands)
→ Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart
Merkmale: Hohe Bevölkerungszahl und Kaufkraft, starker Immobilien- und Arbeitsmarkt, hohe internationale Bedeutung, geringes Risiko für Investoren, dafür aber auch geringere Renditen
B-Städte (größere Regionalzentren, oft Landeshauptstädte oder Universitätsstädte)
→ Leipzig, Nürnberg, Hannover, Bremen, Bonn, Dresden
Merkmale: Stetiges Bevölkerungswachstum, gute wirtschaftliche Struktur, attraktive Renditen bei moderatem Risiko, wachsende Beliebtheit bei Investoren
C-Städte (mittelgroße Städte mit regionaler Bedeutung)
→ u. a. Augsburg, Erfurt, Kassel, Regensburg, Mainz
Merkmale: Begrenzter Markt, aber oft stabiles Umfeld, Chancen für spezialisierte Investoren, geringere Preise, aber dafür auch höhere Risiken
D-Städte (kleinere Städte ohne große wirtschaftliche Bedeutung)
→ u. a. Suhl, Görlitz, Hof
Merkmale: Hohes Investitionsrisiko, geringe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, niedrige Preise, aber oft auch begrenztes Entwicklungspotenzial
Die Lage ist mehrdimensional. Deshalb gibt es zahlreiche weitere Kriterien, mit denen du die Attraktivität eines Standorts bewerten kannst, darunter:
Tipp: Nutze Google Maps, Online-Karten oder Tools wie die Immobilienlagebewertung der PSD Bank, um dir ein besseres Bild zu machen. Oder fahr einfach mal selbst bei der Immobilie vorbei und verschaffe dir einen persönlichen und realen Eindruck.
Du kannst die Standortanalyse auch professionell durchführen lassen, je nach Umfang und Anbieter liegen die Kosten dabei meist zwischen 300 und 1.000 Euro. Oder du vertraust direkt auf einen erfahrenen Partner wie beton-gold24, der dich kompetent unterstützt und dir von Anfang an zur Seite steht.
In unserem Bestand findest du z. B. ausschließlich von Banken und Gutachtern geprüfte Immobilien, die alle unsere Standards erfüllen müssen, damit sie sich VollkaskoImmo nennen dürfen. Dafür werden unter anderem der Zustand des Objekts und der Wohnung selbst, der Zukunftswert sowie die Lage und Miete sowie das Potenzial geprüft.
Wenn du also lieber sicher investieren möchtest, ohne dich selbst durch unzählige Analysen zu schlagen, ist der Einstieg mit einem professionellen Partner wie uns zusammen die ideale Lösung für dein Investment.
Wenn du diesen Artikel bis hierhin gelesen hast, dann weißt du es längst: Der Mythos, dass nur Metropolen wie München oder Berlin für Immobilieninvestments taugen, ist Schnee von gestern.
Oft sind die Preise, die Mietrenditen niedrig und das Wertsteigerungspotenzial meist längst ausgereizt. Gleichzeitig musst du dich mit starker Konkurrenz, begrenztem Angebot und strengen Regulierungen herumschlagen. Ganz ehrlich: Klingt nicht gerade nach dem besten Einstieg, oder?
Wenn du smart investieren willst, solltest du deshalb nicht dem Hype folgen, sondern einen kühlen Kopf bewahren. Schau dir Städte und Regionen an, die Potenzial haben, aber noch nicht komplett übersättigt sind, und investiere lieber in ein solides B- oder C-Standort-Objekt mit guter Mikrolage, Entwicklungspotenzial und gesunder Mietrendite.
Verlass dich also nicht auf irgendwelche Geheimtipps, einen Medienhype, hippe Stadtteile oder das, was man angeblich so macht und hört. Gehe lieber strukturiert vor, nutze Daten, Tools und Analysen oder arbeite direkt mit erfahrenen Partnern zusammen, die den aktuellen Immobilienmarkt kennen. Bei deinem Investment geht es schließlich nicht darum, irgendeinem Trend zu folgen, sondern das Maximum an Rendite für dich herauszuholen”
→ Lade dir jetzt unseren kostenlosen Ratgeber „10 Mythen über Kapitalanlageimmobilien“ herunter! Dort findest du unsere Experten-Tipps, worauf du beim Kauf unbedingt achten solltest, und erfährst, welche weiteren Mythen rund um Anlageimmobilien existieren.
